Existem muitos fatores que todo dono de negócio precisa considerar ao se preparar para tomar a decisão de comprar ou alugar uma sala comercial.
Depois que você determina as necessidades de suas instalações e encontra uma sala comercial de acordo, é hora de tomar outra decisão: você compra ou aluga o espaço?
Esta questão é levantada em dois contextos:
- O proprietário da sala consideraria a venda ou o aluguel da propriedade;
- Você está selecionando uma de várias salas que procurou e algumas estão à venda, outras para alugar.
Para te ajudar a tomar essa decisão, você precisa comparar os fatores econômicos e outros fatores pertinentes entre comprar ou alugar, dependendo do que faz sentido, que descreveremos logo abaixo.
Comparando a economia do aluguel com a compra
A principal vantagem de alugar uma sala comercial é que seu desembolso inicial de dinheiro para começar a usar a sala é geralmente menor para aluguel do que para a compra. No entanto, umas das principais vantagens da compra é que você acaba pagando menos a longo prazo do que pagaria se alugasse o imóvel. Além disso, se você comprar, terá o benefício de qualquer valorização do imóvel.
Como você pode analisar esses fatores?
Uma maneira é fazer uma análise do seu fluxo de caixa líquido que resultaria do aluguel ou da compra.
Uma análise de fluxo de caixa fornece uma estimativa de quanto dinheiro você precisaria reservar hoje para cobrir os custos após os impostos de cada alternativa de aquisição. Para realizar a análise, você precisa saber ou presumir certos fatos, incluindo:
- termos de compra e financiamento;
- termos de locação;
- sua taxa combinada de imposto de renda;
- a vida útil esperada da instalação para o seu negócio, para fins de depreciação;
- o valor estimado do ativo, no momento da venda ou no final da vida útil para o seu negócio;
- seu custo de capital;
- quaisquer outros custos em que você incorreria se alugasse as instalações, mas não caso as comprasse ou vice-versa (por exemplo, você precisaria contabilizar os custos de manutenção esperados se o locador assumisse a responsabilidade por esses custos).
Pensando no longo prazo
Se você está pensando em alugar ou comprar, provavelmente está pensando também no curto prazo nesse primeiro momento, como as projeções de fluxo de caixa do primeiro ano resultam para cada uma das alternativas.
Isso é natural: se as coisas não forem bem o suficiente no primeiro ano de operação da empresa, pode ser que não haja outro e não saberíamos se uma decisão teria impacto dez anos depois.
Mas dito isso, ainda vale a pena considerar como um aluguel pode afetar seu negócio no futuro. É importante para sua empresa poder permanecer no mesmo ponto pelo tempo que você quiser? Você tem as condições financeiras necessárias para adquirir uma sala?
Digamos que você analise as implicações de curto e longo prazo da decisão e conclua ser do interesse de longo prazo da sua empresa comprar o imóvel. Se a sua questão de alugar ou comprar for muito difícil, essa consideração de longo prazo pode levá-lo a uma direção.
Mas se comprar a propriedade está fora de questão, você deve começar a pensar em como realizar essas metas de longo prazo de outras maneiras.
Que fatores você deve considerar ao decidir se deve comprar ou alugar uma sala comercial?
Quando é melhor comprar?
- Você quer o controle da propriedade: talvez você pretenda fazer ampliações ou reformas substanciais na propriedade ou mudar seu horário comercial, ou ainda mudar a maneira como você está fazendo negócios.
- Você pode considerar o custo a longo prazo: às vezes, um aluguel pode superar uma compra em termos de fluxo de caixa, principalmente nos primeiros anos.
- Para algumas empresas de varejo e serviços, a localização é muito importante: se você estabeleceu um local comercial vencedor, não quer perder o ponto por causa de um aumento no aluguel ou se o dono quiser de volta.
- Você não encontrou um imóvel adequado para alugar: você pode querer alugar, mas percebeu que todas as salas adequadas para as suas necessidades só estão disponíveis para venda.
Quando é melhor alugar?
- Seu fluxo de caixa atual é de vital importância: particularmente nos primeiros anos, um aluguel pode ser melhor que uma compra de uma perspectiva de fluxo de caixa.
- Você deseja manter sua mobilidade: talvez você não tenha certeza de que a instalação que escolherá agora atenderá às suas necessidades daqui alguns anos.
- Se o seu negócio for novo ou tiver passado por algumas dificuldades financeiras: os credores podem não estar dispostos a conceder crédito suficiente. Por outro lado, um proprietário pode estar disposto a alugar o imóvel para sua empresa.
- Você não encontrou um imóvel adequado para comprar: você pode querer comprar, mas descobriu que todas as propriedades que seriam adequadas às suas necessidades foram oferecidas apenas em regime de locação.
Reunindo algumas informações em mãos e levantando esses questionamentos, é possível fazer uma análise melhor para o seu caso.
Historicamente, fazendo um paralelo com a moradia, a geração dos pais e avós atuais cresceu acreditando ser absolutamente necessário comprar ou construir uma casa própria para ter onde morar o resto da vida. As gerações mais jovens já acreditam que despender centenas de milhares de reais em um imóvel não garante tanta liberdade.
Para investir na aquisição de um imóvel é preciso despender uma boa quantia financeira. O aluguel, por outro lado, pode gerar insegurança em relação ao futuro, por não ser dono do ponto, ou pelo fato de ver que está investindo dinheiro em algo que nunca vai ser seu.
Vamos fazer o seguinte exercício: supondo que um imóvel que custe R$ 1,5 milhão possa ser alugado por um valor de 0,5% do total. Isso quer dizer que o imóvel vale 200 vezes o que se paga no aluguel. Em alguns lugares essa é a média no mercado.
Agora olhando para um cenário de investimentos: com esse mesmo montante de R$ 1,5 milhão, você provavelmente conseguiria num banco especializado um rendimento acima de 0,5% ao mês. O que é um excelente rendimento e um grande negócio.
O veredito final?
A grande questão de comprar um imóvel é imobilizar capital. Se o objetivo de uma empresa é lucrar para depois reinvestir, seja em estoque, infraestrutura ou mão de obra, usar esse lucro para adquirir um imóvel é a pior forma de canalizar esse dinheiro. Pois, dessa forma a empresa não está crescendo de fato, mas sim ficando presa a uma sala comercial. Esse capital poderia estar em produto, equipe, pesquisa, desenvolvimento, treinamento ou até mesmo uma filial e outra sala comercial.
Não existe uma resposta certa para essa pergunta, mas sim a melhor opção para cada cenário e objetivo.
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